Все решения, которые, согласно законодательству РФ, касаются использования общего имущества в здании, утверждением УК и стоимостью содержания общего имущества должны принимать на общем собрании собственников помещений и будут обязательны для всех собственников.

Порядок проведения таких собраний точно такой же, как для жилых помещений. Подробно о том, как провести общее собрание собственников помещений читайте в статье.

Особенности проведения собраний собственников нежилых помещений

Если у нежилого здания всего один собственник, то он самостоятельно выбирает компанию, которая будет обслуживать его дом. Или делает это сам и своими силами, за исключением поставок ресурсов, конечно. Поставками ресурсов в нежилое здание занимаются специализированные ресурсоснабжающие организации. 

В зависимости от здания и его внутренней инфраструктуры и коммуникаций состав общего имущества может изменяться.

Высший арбитражный суд считает, что к общему имуществу следует относить помещения, которые обслуживают более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного помещения.

При этом Конституционный суд считает по-другому - четкого перечня общего имущества нет, и в каждом случае он определяется индивидуально. Для этого суды должны понимать, отвечает имущество признакам общего или нет. То есть должны одновременно соблюдаться два основных признака общего имущества:

• - Имущество используют, чтобы обслуживать более чем одно помещение.
• - У имущества нет самостоятельного назначения.

Определенный порядок в понимание состава общего имущества преподносит недавно принятая статья 287.5 ГК РФ. Так, данной статьей определен критерий отнесения имущества к общему, в частности в данной норме закреплено, что собственникам помещений в здании принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, имущество в здании. Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания, либо из решения собственников помещений.

Так в соответствии с пунктом 2 статьи 297.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании), крыши, ограждающие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, и обслуживающее более одного помещения.

Чаще всего судебные споры между собственниками в нежилых зданиях возникают из-за таких вещей.

Обращаем внимание на тот факт, что решения, принятые собранием, могут иметь обязательное значение только в отношении собственников единого здания. Это в первую очередь касается апартаментов, которые сейчас со скоростью света строятся по всей России.

Площадки (например, склады) или комплексы зданий, не имеющие общего имущества, могут не исполнять решения общего собрания, касающиеся содержания такого имущества и внесения платы за него.

В случае принуждения собственника исполнять такие решения их следует оспаривать в судебном порядке. Проконсультируйтесь с юристом и получите план действий urist@bpprof.ru или +78123270910

Судебная практика по проведению собраний собственников в нежилых зданиях

В данном случае имеет интерес решение Симоновского районного суда города Москвы от06.07.2022 N 2-1506/2022, которым было принято решение о признание недействительным решения общего собрания собственников помещений, расположенных не в одном здании, а в разных, в том числе на различных земельных участках.

Так, Суд указал, что «нахождение разных лиц на одной территории не создает из них автоматически гражданско-правовое сообщество, для его возникновения нужны правовые основания, такие как указание закона или сознательное решение его будущих участников. В данном же случае объединение собственников различных по назначению и видам деятельности объектов недвижимости носит случайный и искусственный характер, поскольку обусловлено только лишь конфигурацией межевания земельных участков, которую провел Департамент городского имущества адрес. Большинство зданий и сооружения, расположенных на земельных участках не связаны друг с другом ни юридически, ни технически, ни физически, а также не предназначены для совместного использования. Каждый из владельцев этих объектов осуществляет самостоятельную хозяйственную деятельность, которая никак не связана с деятельность владельцев иных зданий и сооружений.».

В связи с изложенным, суд сделал вывод, что для проведения общего собрания собственников нескольких зданий на едином земельном участке, необходимо организовать гражданско-правовое сообщество путем единогласного (т.е. 100% голосов за) принятого решения на общем собрании.

Данное обстоятельство необходимо учитывать при проведения общего собрания собственников помещений, необходимо понимать какое собрание будет проводиться, кто является его участником и т.д.

Доли в праве общей собственности на общее имущество в нежилом здании определяются пропорционально площади помещений, которые находятся в собственности. (пункт 5 статьи 287.5 ГК РФ).

В свою очередь, количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании.

Но проблемы могут возникать, если у здания два и более собственников и один из них является мажоритарным. То есть владеет более чем 50% всей площади здания, а остальные площади разделены между другими собственниками.

Поскольку на проведение общих собраний в нежилом помещении распространяются требования ЖК РФ, то наличие мажоритарного собственника может ставить в невыгодное и даже зависимое положение других собственников помещений в нежилом здании.

Обратите внимание:

Собственник вправе обжаловать решение общего собрания, если его приняли с нарушением требований закона, а он голосовал против или не участвовал в голосовании. Но это только часть оснований, иные основания для признания решения собрания недействительным перечислены в ст. 181.4 и ст. 181.5 ГК РФ.

Однако в законе (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ) есть указание, что суд может оставить обжалуемое решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты собрания, нарушения несущественные и принятое решение не повлекло за собой убытки этого собственника.

Таким образом, мажоритарный собственник практически единолично может принимать решения, которые будут обязательны для всех собственников. Механизма противодействия этому в законе нет. Доказать злоупотребление правом такого собственника в судебном порядке практически невозможно, и собственники вынуждены подчиняться всем решениям, принятым мажоритарным собственником.

Собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности (ст. 244 ГК РФ). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке установленным судом (ст. 247 ГК РФ).

По общему правилу между собственниками нежилого помещения может быть заключено соглашение, в котором прописываются права и обязанности каждого из собственников в отношении общего имущества, а также порядок несения расходов по содержанию и эксплуатации такого общего имущества.

Итог:

- в нежилом здании можно создать ТСН, которое будет управлять здание и общим имуществом;

-  проведение общего собрания в нежилом здании аналогично собранию в МКД, а решения обязательны для всех собственников;

- в нежилом здании может быть мажоритарный собственник, который может единолично решать вопросы управления нежилым зданием;

- перечень общего имущества в нежилых зданиях может быть разным;

- собственники могут заключить соглашение о правах и обязанностях в отношении общего имущества, в том числе и по внесению платы за его содержание.

Подробнее о подготовке и проведении ОСС и ОСЧ "под ключ"