Мы привыкли к тому, что ТСЖ управляет одним домом. Но практике это не так и нередко создаются много многодомовые ТСЖ. Речь пойдет сегодня именно о таких товариществах.

Многодомовые ТСЖ. Законодательная основа

Многодомовые ТСЖ -  товарищества собственников жилья (или недвижимости), созданные для управления несколькими многоквартирными домами одновременно.

Сейчас многодомовые ТСЖ становят уже не редкостью, поскольку с учетом застройки и особенностей расположения домов, количества квартир, особенностей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры иногда целесообразно создавать одно ТСЖ на несколько домов.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ «товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов».

Согласно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ создание многоквартирного товарищества собственников жилья возможно только при определенных условиях:

1) несколько многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам (не менее чем двум). Данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

2) несколько расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Эти правки в ЖК РФ внес ФЗ №123 от 4 июня 2011 года, вступивший в силу с 18 июня 2011 г. При этом законодатели предусмотрели, чтобы требования не распространялись на многодомовые ТСЖ, созданные до вступления в силу изменений ФЗ №123 (то есть до 18.06.2011).

Пункт 1 статьи 8 Закона 123-ФЗ устанавливает: «Действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

Таким образом, согласно ст.5.1 ФЗ №189 от 29.12.2004 года товарищество собственников жилья, созданное в 2 и более МКД, при несоответствии требованиям п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ должно быть реорганизовано в ЖСК или путём разделения на несколько ТСЖ до 1 июля 2016 года, или избрать иной способ управления МКД (УО или непосредственное управление, если в доме не более 30 квартир).

 

Какие еще особенности есть у многодомовых ТСЖ:

Помимо вышеперечисленных условий к созданию ТСЖ, объединяющих несколько домов, есть также и иные особенности.

- Перечень имущества для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определен требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

К ним относятся земельный участок, общие коммуникации и инфраструктура, автоматизированные ПУ и пр.

- Решения о создании товарищества, утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении физического лица полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

- Особенности принятия и оформления вышеупомянутых решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

Присоединение новых домов к существующему ТСЖ

Если собственники помещений не хотят создавать собственное товарищества, то они могут присоединиться к уже существующему ТСЖ, соблюдая ряд условий.

Условия принятия решения о присоединении дома к ТСЖ:

- должны быть соблюдены рассмотренные выше требования объединения домов (см.выше)

- возможность объединение не только зданий, но и земельных участков, сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, то есть объединение в составе всего комплекса общего имущества.

Порядок принятия решения о присоединении:

- общее собрание собственников помещений присоединяемого дома должно принять решение о выборе способа управления «управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ» (основание: п.2 ст. 136, пп.4 п.2 ст. 44 ЖК РФ);

- общее собрание членов существующего ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (основание пп.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ);

- государственная регистрация изменений в устав существующего ТСЖ.

С момента государственной регистрации изменений в устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав), и возникают все особенности, характерные для объединения домов при создании ТСЖ.

 

Выход дома из многодомового ТСЖ

Согласно п.3 ст.161 ЖК РФ собственники помещений могут в любой момент изменить способ управления домом, приняв соответствующее решение на своем общем собрании собственников помещений.

Подробнее о порядке проведения общих собраний рассказываем в этой статье  Как провести собрание собственников в МКД.Особенности и порядок действий

 

Порядок принятия решения о выходе дома из объединенного ТСЖ будет следующим:

Определяется количество собственников помещений в доме, являющихся членами ТСЖ, которые планирует выйти из состава ТСЖ.

Если количество членов ТСЖ составляет 50% и менее, то предпринимаются дальнейшие шаги по выходу дома из состава ТСЖ.

Если определить количество членов ТСЖ в доме не удалось, или оно составляет 50% и менее, то проводится общее собрание собственников помещений того дома, который предполагается вывести из состава ТСЖ, с повесткой дня «выход из состава и создание нового ТСЖ» или «выбор управляющей организации» (пп.4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В случае принятия собственниками помещений решения о выходе и реализации нового способа управления, готовятся документы для создания нового ТСЖ или заключается договор управления с управляющей организацией (если было принято решение о таком способе управления). При выборе непосредственного управления – определяются ответственные уполномоченные лица для представления интересов всех собственников помещений в отношениях с третьими лицами.

 

Важно отметить:

в случае выхода одного дома из ТСЖ необходимо обратиться в ТСЖ с письмом о начале процедуры оформления выхода дома из состава ТСЖ и передачи необходимых сведений и документов на основании решения собственников помещений с указанием лица (нового ТСЖ, управляющей организации или непосредственно собственников при непосредственном управлении), которому переходят права на управление домом (пп.4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.)

Также необходимо оформить акт передачи технического состояния дома, передача документов, связанных с управлением домом, разделительного баланса по расчетам с поставщиками и подрядчиками по ЖКУ тому, кто будет управлять выходящим домом ( п. 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491)

Подводя итог, добавим, что в случае возникновения спорных ситуаций, в том числе при несогласии правления ТСЖ на выход дома и внесение изменений в устав товарищества, рекомендуется обращаться в суд за защитой своих прав и интересов.