Как вы знаете, жилищное законодательство разделяет услуги на жилищные и коммунальные. Размер платы за тот или иной коммунальный ресурс устанавливается на государственном уровне или региональным. На общегосударственном уровне регулируется:

• максимальный контроль тарифов ЖКХ.
• устанавливаются предельные индексы ЖКХ.
• решаются спорные ситуации в регионах, касающиеся органов местного самоуправления и поставщиков услуг.

На региональном уровне и уровне субъектов РФ, тарифы рассчитываются и формируются государственным регулятором по ценам и тарифам. В Петербурге такую функцию выполняет Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга.

Повышение размера платы за КУ, как правило, происходит 1 раз в полугодие (обычно на величину инфляции).  При этом размер оплаты за жилищные услуги не подлежит государственному тарифному регулированию и размер определяют сами жители. Но затраты на содержание жилья растут ежемесячно, а собрания собственников проводить с такой периодичностью нецелесообразно.

Какие варианты индексации тарифа на содержание МКД имеются в 2022? Как повысить тариф и не нарушить законодательство?

Делимся лайфхаками и судебной практикой по вопросу изменения тарифов.

«Классическая индексация» тарифа

Тариф на текущее содержание – самая важная статья в квитанции для многоквартирного дома. Именно из тарифа на содержание жителям оказываются услуги, которыми они ежедневно пользуются: бесперебойная работа инженерных коммуникаций и лифта, чистый подъезд, уборка придомовой территории и так далее.

Если в МКД выбрано непосредственном управление, то размер платы за содержание определяется на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений и исходя из договоров на содержание общего имущества, заключаемых уполномоченным собственником (п. 32 Правил содержания ОИ в МКД, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)

При управлении домом УК, предложения по изменению размера платы за содержание жилого помещения (смета) предоставляется собственникам не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания.
При управлении домом ТСЖ, тариф на содержание в виде обязательных платежей и (или) взносов устанавливается на общем собрании членов ТСЖ и определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил № 491).

Если предлагаемый тариф превышает размер платы установленный органом местного самоуправления, то собственникам предоставляется обоснование такого превышения, с детализацией размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения (п. 31 Правил № 491).

Вывод: при всех способах управления утверждение тарифа на текущее содержание проходит через процедуру общего собрания. Поскольку дильцы предпочитают не увеличивать тарифы, то управляющая организация (ТСЖ, ТСН, ЖК или УК) работает при минимальном тарифе, который часто недостаточен.

И как следствие - ненадлежащее содержание общего имущества, которые приводят к появлению признаков аварийности.

Индексация платы за содержание МКД без проведения общего собрания

Плату за содержание МКД повышать необходимо, ведь общий уровень инфляции отражается на расходах УО и тем самым снижает качество содержания МКД. Жителям глубоко безразлично как ТСЖ, ТСН, ЖК или УК будут справляться с проблемой общего повышения цен.

В этом случае основным вопросом становится: как провести индексацию платы за текущее содержание МКД без положительного решения общего собрания собственников или членов ТСЖ.

Важно проконсультироваться с юристом перед применением той или иной практики. В каждой УО есть свои нюансы и их нужно учитывать. В таких случаях оптимальной и эффективной формой для ТСЖ, ТСН, ЖСК и СНТ будет абонентское юридическое обслуживание.

Собрав практику управления, мы подготовили несколько лайфхаков для вас.

Лайфхак 1 - Подключаем орган местного самоуправления

С 03.04.2018 г. в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (или - ОМСУ). ОМСУ устанавливает такой тариф на основании Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 6.04.2018 г. № 213/пр (далее – Методические рекомендации № 213).

Часто определение тарифа для конкретного МКД осуществляется органом местного самоуправления путем телефонных консультаций с жилищной инспекцией.

Есть и иная положительная практика: например, власти г. Новосибирска 30.09.2020 г. приняли постановление № 2951 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах, в которых собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения». Этим НПО были установлены тарифы для домов с разной степенью благоустройства в размере от 18,87 до 27,13 р. за 1м2.

В таком случае, если тариф, используемый в МКД, является меньшим, чем установлен по городу для данного типа дома, то УО имеет право применять тариф будет установленный решением органа местного самоуправления.

Лайфхак № 2 - Заложите индексацию тарифа в договор управления МКД

Цена договора – его существенное условие. Первоначально, голосуя за договор собственники принимают решение об утверждении его условий. В случае, если в договоре управления есть условие о том, что управляющая организация осуществляется ежегодную индексацию цены договора на величину инфляции или условные 5-10% от первоначальной цены договора, то такие действия не будут являться незаконными, поскольку собственники изначально проголосовали за такие условия договора.

Верховный суд поддерживает такую практику (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ18-22044).

Лайфхак № 3 – Предложите жителям дополнительное благоустройство

Третьим вариантом законной индексации тарифов на содержание МКД предлагаем рассмотреть взаимодействие «Ты мне, я тебе». 

Если УО нужно поднять тариф, то необходимо объяснить собственникам и жильцам, что они получат в обмен части благоустройства. Может давно хотели собственный японский сад или новые лавочки, а может дополнительное озеленение. 

Принимая решение о повышении тарифа по такому варианту, собственники будут ощущать себя участвующими в совершенствовании своего МКД и не будут думать, что их обманывают.

Лайфхак № 4 – Принятие тарифа органом управления УО

В настоящее время существует также практика принятия решения об изменении тарифов на содержание имущества в МКД по решению органа управление МКД.  На основании части 8 статьи 156 ЖК РФ УО вправе устанавливать размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ТСН, ЖСК, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на основании решения членов.

Таким образом решения об индексации тарифа, принятого членами ТСЖ, ЖСК или СНТ, будет иметь законную силу и распространяться на всех собственником помещений в МКД.

Складывающая судебная практика достаточно обширна. Но мы выделили основные принципы определения тарифа на содержание:

1. Утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
2. Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
3. Если решением суда условие договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание было признано недействительным, то оно не подлежит применению (п. 16, 17, 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Увеличение тарифа на содержание, безусловно, необходимая практика, однако все возможные инструменты необходимо использовать законно, обоснованно и с максимальной осторожностью и уважением к интересам жильцов.