8 ошибок при смене УО. Кейсы действующих ТСЖ и УК.
Сменить управляющую организацию совсем непросто и на деле это может обернуться множеством неприятностей, непредвиденных осложнений. Тем более, что в текущем году обострилась борьба за управление новыми и действующими многоквартирными домами. В некоторых МКД стало доходить вплоть до рейдерских захватов.
На нашей практике это один из самых животрепещущих вопросов. В этой статье наши эксперты собрали для вас основные ошибки при смене УО и реальные кейсы по смене управляющих организаций в 2021 г.
Основные ошибки при смене УО:
1. Нарушения при проведение собрания по выбору УО.
Организация ОСС в соответствии со всеми требованиями законодательства занимает не только большое количество времени, но и требует определенных специализированных знаний. Несоблюдение требований к процедуре проведения собрания собственников позволит управляющей организации, которая на текущий момент выполняет функции по управлению МКД, или иным заинтересованным лицам оспорить протокол в судебном порядке.
Если ГЖИ посчитает, что общее собрание собственников по смене УО проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны, то может аннулировать данное решение.
Первая проблема – инициировать такое собрание, ведь действующая УО не станет выступать инициатором, а новая УО – не имеет законного права. А значит вся организация ОСС, а вместе с ней и ответственность, ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.
О том Как правильно провести ОСС в 2021, а также об особенностях и порядке действий при проведении ОСС, в частности, с использованием систему ГИС ЖКХ мы рассмотрим на вебинаре «ОСС: Новое в 2021. Как провести легитимное собрание в ГИС ЖКХ», который состоится 25 ноября 2021 г.
Рекомендация:
Чтобы исключить ошибки при подготовке и проведении ОСС, и соответственно, избежать негативных последствий рекомендуем проконсультироваться у специалистов по проведению ОСС. Либо обратиться к юристам по ЖКХ, которые помогут в подготовке всей документации и проведении собрании собственников.
2. Неполучение технической документации по МКД
Это очень частая проблема многих УО, которая возникает при приёмке дома. Прежняя УО не будет ждать вас с распростертыми объятьями и готовой документацией по всем коммуникациям в МКД. Но без технической документации вы не сможете полноценно и качественно оказывать услуги по управлению, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Отсутствие документации скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.
Непередача техдокументации на дом может доходить вплоть до истребования её в судебном порядке. Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию, то заявлять вам, как новой управляющей компании, о своих правах следует в суде.
На нашей практике были случаи, когда новой УО приходилось в буквальном смысле слова с помощью грубой силы отстаивать права на доступ к оборудованию. Об это расскажем ниже в наших кейсах.
3. Несвоевременное перезаключение договоров с РСО
Чтобы новое УО осуществляло свои прямые обязанности по управлению и содержанию помещений в МКД, необходимо в первую очередь перезаключить договора со всеми РСО (электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газ, вывоз ТКО, уборка, дезинфекция и пр.)
Как вы понимаете, если какой-либо из договоров с поставщиками не будет перезаключен новой УО, то могут быть нарушены поставки ЖКУ в дом, что повлечет за собой большие недовольства со стороны собственников. И лояльность может быть утеряна.
Рекомендация:
Заранее создайте реестр поставщиков и подготовьте контакты и исходные данные для перезаключения договоров.
4. Ошибка в выборе поставщика услуг/работ:
От выбора поставщиков услуг или работ, материалов зависит благополучие МКД, а, следовательно, и спокойная жизнь собственников жилья.
Проблемы, возникающие с поставщиками при смене УО:
- В перечень услуг важных для содержания МКД могут быть не включены технически важные операции. Произойти это может по разным причинам: из-за отсутствия должной квалификации, желания снизить стоимость проекта или человеческого фактора.
Кейс по ошибочному выбору поставщика:
Поставщик услуг по обслуживанию систем в МКД (около 1000 квартир) установил стоимость услуг по обслуживанию вентиляции в размере 2000 р в мес. Прекрасная стоимость, но…. Фактически эти услуги не оказывались, а существовали только на бумаге. Хорошо если никто не пострадает, но такой подход к выбору поставщика назвать хорошим нельзя.
- К выполнению обязанностей поставщик может не приступить в оговоренный срок.
И такие случаи бывают, что договор заключен и оплата услуг произведена, а вот поставщик не торопится выполнять свои обязанности и найдет всевозможные помехи для начала осуществления своих работ
- Если у вас вновь организованное ТСЖ, то при смене УО нужно согласовать с поставщиками услуг/работ и материалов условия оплаты после поступления средств за ЖКУ от собственников.
5. Отсутствие регистрации в ГИС ЖКХ
В ГИС ЖКХ нужно быть не только зарегистрированным как УО. Если вы приступили к управлению МКД, то вам следует сразу же это зафиксировать это в системе ГИС ЖКХ (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ) путем привязки дома к УО.
Если ГЖИ не увидит привязки дома в ГИС, то может отказать вам в управлении. И такие прецеденты уже были в Петербурге и ЛО.
6. Ошибочное распределение КУ при формировании первых квитанций
Если смена УО происходит не в начале расчетного периода, а в середине или в конце, то с формированием квитанций будут проблемы.
Важно четко разделить по какой период управление и текущее содержание МКД осуществлялось прежнем УО, а с какого периода приступила новая УО.
Отсюда часто возникают путаница как при выставлении и оплате за потребленные ресурсы РСО, так и при выставлении квитанций жильцам. Важно учитывать, что счета от РСО поступают не день в день, а значит и выставить квитанции за фактически потребленные ресурсы прежняя УО сможет спустя некое количество времени. И она имеет право перевыставить счета на текущую УО или напрямую разослать квитанции для оплаты собственникам.
Особенности:
- Могут быть выпущены двойные квитанции на оплату ЖКУ собственникам и обе будут правомерны! Так как период между собой разделили две разные управляющие компании.
- Возможна ситуация, когда коммунальные услуги предоставлялись прежней УО, а управление уже было передано и производилось новой УО.
7. Отсутствие работы с собственниками
Взаимодействие и обмен информацией между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме должны быть организованы на разных уровнях. И это важно поддерживать с начального этапа взаимодействия – общего собрания собственников.
Чем проще им будет вначале, тем проще вам будет в дальнейшем.
Когда происходит смена УО, то также немало непонятного для жильцов: новый личный кабинет или мобильное приложение, АДС, планы уборки и график вывоза мусора, бухгалтерия и руководство УО. Обо всём этом важно и нужно рассказывать жильцам простым и понятным им языком.
Рекомендации: Проводите коммуникационные мероприятия:
- Заведите общедомовые чаты, социальные сети, и отвечайте на все вопросы жильцов
- Пригласите на встречу Совет МКД (если таковой имеется), активистов. Пообщайтесь с ними, расскажите о своих планах, выслушайте их позицию.
- Разместите всё самое важное на информационных досках в МКД.
Особенно важно этому уделять большое внимание в переходный период, когда собственникам непонятно что из себя представляет новая УО.
8. Передача спецсчета по капремонту
Если в текущем МКД не был назначен региональный оператор, а был выбран способ сбора средств на цели капитального ремонта в виде спецсчета, то важно не забыть про него.
Передача спецсчета в другую УО происходит путем проведения общего собрания собственников МКД. Прежний владелец специального счета в течение трех дней с даты принятия решения о выборе владельца специального счета обязан передать документы, связанные с открытием и ведением специального счета, в том числе договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, документы, представляемые в органы ГЖН и иные документы согласно ЖК РФ (п. 12 ст 175 ЖК РФ)
Рекомендация: при проведении ОСС по смене УО включите этот вопрос в повестку дня, чтобы не проводить повторное голосование собственников по вопросам капительного ремонта.
Кейс смены УО - Переход от УК к ТСЖ.
Собственники многоквартирного дома в Санкт-Петербурге организовали ТСЖ. Нас пригласили для организации бухгалтерского учета и начисления КУ «с нуля» для ТСЖ.
Что было сделано:
Поскольку у ТСЖ не было никаких данных, то мы понимали, что предстоит огромное количество работы. Для постановки учета назначили 3 бухгалтеров с разделением участков: работа с поставщиками, начисление ЖКУ, бухгалтерский и налоговый учет. В МКД 3 типа помещений - квартиры, паркинги и нежилые помещения. Для всех типов помещений были установлены разные тарифы при начислении ЖКУ.
В кратчайшие сроки (за 1 неделю) нами была полностью сформирована квартплата без исходных данных от УК (более 300 лицевых счетов). УК их отказалась предоставить, поэтому пришлось восстанавливать все данные путем сверки с РСО, снятия показаний со всех приборов учета.
Следующим пунктом было наладить работу с поставщиками и РСО.
По мере перезаключения договор, для председателя ТСЖ сформировали платежный календарь – в какие сроки и каким поставщикам оплачивать. А также сроки подачи данных в ТГК, Водоканал, ПСК, Петроэлектросбыт.
И не забыли, конечно, про постановку учета в 1с.
Итог:
Полный запуск работы ТСЖ после смены УО произвели не в обычные 6 мес, а в максимально сжатые сроки – 1 мес.
Как видите смена управляющей организации несет за собой немало «подводных камней» Процесс во многих случаях приводит УО в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.
Рекомендация: перед сменой УО стоит максимально продумайте и подготовьте все нюансы
- договора с РСО и выбор поставщиков
- соблюдение требований законодательства при проведении ОСС
- регистрация дома в ГИС
- начисление ЖКУ
- работа с собственниками
- спецсчет на капремонт и техдокументация по МКД
Мы уверены, что не все моменты предусмотрели в данной статье, так как частных случаев большинство. Но это основные 8 ошибок, с которыми сталкиваются как при создании ТСЖ, так и при переходе в другую УО.
Надеемся, что они помогут вам избежать проблем в вашей деятельности!
Получить консультацию экспертов ЖКХ можно по эл.почтеinfo@gkhhelp.ru в официальном сообществе ЖКХ-Проф и оставив заявку через форму обратной связи (в нижней части экрана).
|
КонтактыАдрес:199178, Россия, Санкт-Петербург, 5-я линия В.О., д. 68, к.2, лит В Телефон: 8 (812) 327-09-10 |
Обратная связь |