Собственниками помещения могут быть как физические или юридические лица, так и Органы муниципального самоуправления (ОМСУ), которые также имеют в собственности жилые и нежилые помещения.

Пунктом 2 ст. 48 ЖК РФ установлено, что представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование.

Таким образом, представители ОМСУ могут принять участие в собрании согласно своим полномочиям на основании актов ОМСУ.

Зачастую «муниципалы» никаким образом не проявляют активность, не участвуют в общих собраниях и не голосуют по квартирам. Но не стоит забывать, что, как собственники помещений в МКД, ОМСУ также обладают правом на голосование в ОСС, обжалование его решений, а также могут выступать инициаторами собраний.

Понятное дело, что никаких проблем с таким участием ОМСУ в общем собрании не возникнет, когда помещение в МКД зарегистрировано надлежащим образом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, информацию о котором можно получить в Росреестре по запросу любого лица.

А если в Росреестре отсутствуют данные? В этом случае данные в реестр собственников помещений МКД внести неоткуда, если только сами муниципальные органы не предоставят такие документы. Ими вполне могут быть и акты приема-передачи по ДДУ, какие-либо муниципальные акты либо акты субъекта РФ о передаче имущества, выписки из реестра муниципального имущества или иные документы, подтверждающие права титульного собственника.

Но в соответствии с внесенными изменениями в ЖК РФ (п. 1.1. ст. 44 ЖК РФ ) после пары лет судебной практики о правах дольщиков на участие в общих собраниях, такие собственники (по актам приема-передачи) могут голосовать только в течение 1 года с момента подписания акт-приема передачи квартиры. То есть, акты более длительного срока оформления не будут давать право на голосование в ОСС. Но суды могут думать иначе (выдержки из судебной практики ниже).

В Жилищном кодексе есть обязанность для УО вести актуальный реестр собственников. Обычно в данный реестр информация вносится из Росреестра. Обязать каким-либо образом предоставить собственника документы управляющей организации не имеется правовых оснований и полномочий на это.

Хотя такое неоформление документов вполне может быть обосновано сложностью этого процесса из-за обязанности ОМСУ соблюдать законодательство о контрактной системе закупок, когда ОМСУ обязано проводить торги и заключать муниципальные контракты. Вот поэтому, видимо, некоторые ОМСУ и не слишком заморачиваются оформлением помещений, тем более, когда ответственность за это практически никто нести не будет. А Росреестр зачастую на основании формальных оснований просто отказывает в регистрации права собственности.

Например, такая ситуация сложилась при регистрации права собственности в следующем судебном споре. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.10.2018 по делу № 303-КГ18-7703, А24-3366/2017:

«…Целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

...Ввиду отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (муниципального контракта от 15.06.2015) и в государственной регистрации права муниципальной собственности из-за отсутствия регистрации муниципального контракта Управление лишено возможности защитить свой законный интерес, поскольку пыталось иными возможными способами оформить право муниципальной собственности на спорные квартиры, однако получало отказы со ссылкой на отсутствие государственной регистрации контракта».

В соответствии с пунктом 5.1. ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны также: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме.

Если таких сведений и документов о собственности собственник в лице ОМСУ предоставить не может, то и принять участие в голосование — также вряд ли получится. Ведь имеется обширная судебная практика, когда суды исключали из кворума такие письменные решение, когда не указывались данные о правоустанавливающем документе о собственности на помещение в МКД. Таким образом, реквизиты правоустанавливающего документа о собственности на помещение в МКД являются обязательными для внесения в письменное решение собственника и участия в собрании.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.10.2017 № 35-КГ17-9:

«В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма…

…Органом местного самоуправления издано постановление о принятии от 201 квартирно-эксплуатационной части района имущества, указанного в перечне к распоряжению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, с возложением на дирекцию по эксплуатации зданий обязанности заключить с гражданами, проживающими в квартирах на момент передачи зданий в муниципальную собственность, договоры социального найма жилых помещений. Данная передача фактически произведена не была. По сообщениям территориальных органов управления государственным имуществом, а также администрации г. Твери и администрации Заволжского района г. Твери, объект недвижимого имущества по адресу: <...>, не числится в реестрах федерального или муниципального имущества (т. 1, л.д. 15 - 16, 52 - 53).

Между тем факт принятия решения о передаче общежития, которое находилось в государственной собственности и было закреплено за 201 квартирно-эксплуатационной частью района на праве оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения с применением к нему в силу закона правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Данные обстоятельства судами не были учтены.

Неисполнение Министерством обороны Российской Федерации своей обязанности по передаче в муниципальную собственность недвижимого имущества и отсутствие регистрации права муниципальной собственности на спорное жилое помещение не могут являться препятствием для реализации истцами их жилищных прав».

Исходя из приведенных выше решений судов, информация о праве собственности на муниципальное или федеральное имущество может также находится в реестрах федерального или муниципального имущества. Такие реестры размещены обычно в свободном доступе на официальных сайтах ОМСУ и субъекта РФ.

Только ввиду низкой активности ОМСУ в плане участия в общих собраниях и их обжаловании, судебной практики по оспариванию таких собраний практически нет. А положения о ведении такого реестра принимаются путем утверждения муниципального правового акта, который в каждом муниципальном образовании свой.

Хоть «муниципалы» и не отличаются активностью в управлении МКД, но и забывать про них не стоит. Оспорить процедуру проведения ОСС они также имеют законное право.