Совет дома. Есть права, а обязанности?

29.12.2020 Совет дома. Есть права, а обязанности?

Совет МКД - орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК, то совет МКД уже не может быть избран.

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД также определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает ОСС для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Обязанности Совета многоквартирного дома:

  • следит за тем, чтобы выполнялись решения, принятые на общих собраниях собственников;
  • выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общедомовым имуществом и другие предложения, связанные с управлением домом;
  • контролирует услуги и работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг;
  • представляет на утверждение годового общего собрания отчет о своей работе

Доп.возможности для совета МКД:

Собственники наделили совет дома полномочиями, которые дают возможность принять решения о текущем ремонте общегодомового имущества. Совет принял решение о ремонте нескольких подъездов, однако УК отремонтировала только один подъезд. Жилищная инспекция выдала предписание отремонтировать остальные подъезды. Суды признали требования ГЖИ законными, так как «у Инспекции имелись основания для выдачи Обществу предписания выполнить работы по ремонту подъездов № 5 и № 6, поскольку заявитель нарушил требования жилищного законодательства РФ и права жильцов МКД».

1.   Собственники на общем собрании могут наделить членов совета дома правом принимать решения о текущем ремонте ОИ. Для этого потребуется больше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в доме. Но прежде чем это делать, советуем взвесить все за и против. И вот вам пример из недавней судебной практики.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А79-14663/2018

2.   Совет дома может создавать специальные комиссии из собственников для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с управлением домом.

3.   Как правило сегодня совет дома также ведет группы в социальных сетях, чаты в мессенджерах, максимально информирует жильцов и собственников по всем текущим вопросам по управлению и содержанию МКД.

Чтобы наделить совет дома полномочиями, не зафиксированными в ЖК РФ, нужно решение общего собрания.

И еще один пример от Санкт-Петербургского городского суда ( определение № 33-3155/2020)

Общее собрание приняло решение о предоставлении доступа в подвальные помещения председателю и членам совета МКД. Это было нужно для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение. Однако УК не захотела следовать решению ОСС.

Суд первой инстанции тоже отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании…» Суд при этом ссылался на нарушения требований Федерального закона “О противодействии терроризму” от 06.03.2006 № 35-ФЗ».

Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника со следующим пояснением:

«исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».

Таким образом совет и собственники МКД добились желаемого. Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.

Ошибки, которые допускают собственники при выборе Совета дома

Ошибка  1. Передавать совету полномочиями, которыми обладает только общее собрание собственников

Результат – финансовые потери собственников, проблемы при принятии решений и их выполнении.

И расскажем все на примере Апелляционного определенияе Омского областного суда по делу № 33-3900/2017:

Омский областной суд признал недействительными решения общего собрания собственников. На данном ОСС были приняты следующие решения:
– уполномочить совет дома определять и согласовывать: целевое назначение денежных средств, поступающих от лиц, использующих часть общего имущества дома;
– уполномочить совет дома, решением большинства членов его состава утверждать: размер платы, финансовый отчет, стоимость переданного права на использование общего имущества (цену договора), размер вознаграждения управляющей компании.

Суд признал эти решения недействительными, так как решением общего собрания переданы исключительные правомочия собственников по распоряжению общим имуществом с согласованием существенных условий договора по вопросам пользования общим имуществом, включая цену договора, размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг, что законом запрещено.

Суд указал, что только собственники вправе управлять принадлежащим им общим имуществом, в том числе: принимать решения о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам, об установлении платы за пользование имуществом; определять целевое назначение средств от использования имущества.

Ещё один пример из практики. Дело А07-25131/2018 (закончилось определением Верховного Суда РФ от 13 декабря 2019 г. № 309-ЭС19-22901).

На общем собрании жители решили выбрать способ управления ТСЖ, а пока оно не создано – наделить совет дома полномочиями по выбору УК, заключению и расторжению договоров управления.
Совет дома выбрал новую компанию, утвердил размер платы, заключил договор управления.
Компания-избранница понесла в жилищную инспекцию протоколы собрания членов совета дома о выборе самой себя и так удивилась отказу во внесении изменений в реестр лицензий, что жаловалась до Верховного Суда РФ.
Однако суды пришли к единому мнению, что выбирать способ управления, принимать решение о выборе новой компании, заключении с ней договора управления, утверждать его условия, в том числе по размеру платы, может только само собрание собственников, а не один совет дома.

Ошибка № 2. Слишком большие полномочия непроверенным людям

Результат – бесконтрольность совета, отсутствие отчетности.

В данном случае исправить ситуацию сможет только переизбрание Совета.

Некоторые собственники (хорошо, что их становится все меньше и меньше) согласны доверить совету дома всё, что можно, даже не зная, кто в него попадёт. При этом если над управляющей организацией есть жилищная инспекция, прокуратура и другие органы, то с советом дома придётся разбираться только через суд.

Мы знакомы с ситуациями, когда председатель совета МКД заключал договора на аренду ОИ от лица всех собственников и оплаты приходили прямиком ему на карту. Спустя пару лет председатель исчезал, а вместе с ним и деньги. И этот человек даже не был собственником дома.

Очень вам советуем, прежде чем передать определенные полномочия совету дома проверьте кто в него входит, можно ли доверять этим людям. Возможно, имеет смысл сначала выбрать совет, посмотреть год-два на его работу, а затем уже наделять нужными полномочиями.

Дата изменения: 29.12.2020 21:12:34

← Все документы


Контакты 

Адрес:199178, Россия, Санкт-Петербург, 5-я линия В.О., д. 68, к.2, лит В

Телефон: 8 (812) 327-09-10

Обратная связь

CAPTCHA