Что нужно согласовывать на общем собрании собственников МКД. Полный перечень конструкций

22.07.2022 Что нужно согласовывать на общем собрании собственников МКД. Полный перечень конструкций
В настоящее время возникает немало разногласий по поводу необходимости проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) при установке на фасаде различных конструкций: рекламных баннеров, балконов, козырьков, фонарей, кондиционеров и иных элементов, а также при строительстве встроенно-пристроенных помещений МКД.

Евгений Шинденков, ведущий юрист ЖКХ-Проф и член Адвокатской палаты Республики Татарстан разъясняет особенности действующего законодательства ЖК РФ и в каких случаях требуется разрешение собственников на установку.

 

Общие положения

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в МКД полномочно принимать решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Также частью 4 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

 
Что нужно согласовывать на собрании собственников МКД

Для начала напомним, что состав общего имущества в многоквартирном доме согласно пункту 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), определяется собственниками помещений МКД в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества и органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего имущества.

Так, в состав общего имущества МКД входят, в том числе лифты, крыши, лестничные площадки, чердаки, коридоры, лестницы, ограждающие несущие конструкции МКД (фактически все стены МКД), земельный участок, на котором расположен МКД, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД.

Иными словами, использование общего имущества МКД может представлять коммерческий интерес для предпринимателей, и сугубо личный или общественный интерес для проживающих в данном МКД лиц или групп лиц.


Установка каких конструкций подпадает под необходимость согласования с остальными собственниками помещений МКД:


  • возведение встроенно-пристроенных помещений (торговые павильоны, помещения для хранения и пр.);
  • дополнительные входы в помещение;
  • рекламная конструкция (вывеска, указатель, световой короб, рекламная растяжка и иное);

Бытует мнение, что вывеска магазина, кафе, салона красоты и иных организаций всегда является информационной, но это мнение ошибочно. Так как согласно Федеральному закона  "О рекламе" в частности, статьи 19 данного Закона, рекламой признается информация, позволяющая четко обозначить, индивидуализировать конкретный объект рекламирования, выделить его среди однородных товаров и сформировать к нему интерес в целях продвижения на рынке, в том числе в случае размещения такой информации на рекламных конструкциях.

Согласно части 1 статьи 9 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Это и признаётся информационной вывеской и, как правило, размещается на двери в помещение.

Для наглядности приведем пример:

Размещение вывески Пекарня «У Глаши» будет являться рекламной, а вот вывеска «Пекарня» будет информационной, то есть не позволяющая индивидуализировать конкретный объект (при условии, что вывеска "Пекарня" не содержит изображение товарного знака).


  • балкон и пристрой к нему;
  • козырёк над входом в помещение (чаще всего в нежилом помещении, используемом в коммерческих целях);
  • коммуникационное оборудование интернет-провайдеров;
  • кондиционер (за исключением мобильных устройств, не требующих установки элементов на фасад МКД);
  • и т.д.

Фактически размещение всех конструкций, при установке и/или эксплуатации которых, будет использовано общее имущество собственников (перечень см. выше) подлежат согласованию с остальными собственниками общего имущества.

Соответственно, по общему правилу, лицо, которое заявит желание установить, используя общее имущество собственников помещений в МКД, какую-либо конструкцию обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений и получить на соответствующем собрании данное согласие.


Рекомендации к вопросам повестки ОСС:

Одновременно на собрании по согласованию размещения конструкций и возведения встроенно-пристроенных помещений могут быть добавлены вопросы:

  • - об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
  • - о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.


Какое количество голосов необходимо для принятия положительного решения

Для согласования размещения всех вышеперечисленных конструкций необходимо 2/3 голосов от общего числа голосов.

А в случае отчуждения части общего имущества необходимо набрать 100 % голосов требуется только  (ч.2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Судя по ЖК РФ и существующей судебной практике необходимо исходить из того, что конкретно возводится и что для этого требуется.


Также читайте другие статьи по теме:

Изменения в проведении общих собраний в 2022

Cобрание собственников в нежилых помещениях
Особенности проведения ОСС при наличии муниципальной собственности в МКД

 

Для подготовки и проведения общих собраний собственников в 2022 году «под ключ», а также для формирования комплекта документов согласно действующему законодательству ЖК РФ вы можете обратиться к юристам ЖКХ-Проф

Оставьте заявку по эл.почте info@gkhhelp.ru или по тел + 7 812 3270910



Судебная практика

Однако стоит отметить, что нормы жилищного законодательства не могут урегулировать все возникающие разнообразия возникающих случаев. В связи с этим большую роль для понимания играет судебная практика и акты проверок надзорных органов, в частности прокуратуры.


1. УК подала иск в суд с требованием обязать собственника демонтировать вывеску по предписанию органа ГЖН.

Суд установил, что согласие собственников помещений в МКД не требуется, если на входе в нежилое помещение собственника или арендатора размещена информация, обязанность по публичному раскрытию которой вменена законодательством РФ, в частности Законом о защите прав потребителей о наименовании юридического лица (Решение Калининского района суда г. Тюмени от06.05.2019 по делу № 2-647/2019)


2. Согласование арендатором нежилого помещения в МКД переустройства и перепланировки занимаемого помещения с жилищной инспекции в части создания вентиляционного канала и кондиционеров в целях эксплуатации кафе не заменяет собой необходимость получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № № 305-ЭС20-17471 от 28.12.2020 по делу № А40-219601/2018)

Верховный суд в очередной раз разъяснил, что предусмотренное пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в МКД владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Кроме того, судебная коллегия согласилась с выводом суда апелляционной инстанции о том, что разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества.

Изложенную правовую позицию ВС РФ необходимо принимать во внимание всем правообладателям жилых и нежилых помещений в МКД, перед тем как устанавливать какие-либо конструкции с использованием общего имущества МКД даже при наличии всех формальных согласований с уполномоченными органами.


3. Монтаж собственником нежилого помещения металлических конструкций (рольставней) на фасаде многоквартирного дома без согласования с собственниками помещений в МКД влечет необходимость их демонтажа (Решение Арбитражного суда Ставропольского края от07.12.2018 по делу № А63-9711/2018)



4. Верховный суд указал, что невозможно возвести пристройку и реконструировать часть многоквартирного дома, состоящего из трех квартир, без согласия всех собственников дома. (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.02.2022 по делу № 8-1021-18-К2)


5. Органами прокуратуры и федеральной антимонопольной службы РФ выявляются факты незаконного размещения рекламы в лифтах в отсутствие принятого общим собранием собственников помещений в МКД положительного решения.

Согласно ст. 36 ЖК РФ и Правилам лифты являются частью общего имущества МКД и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД. Следовательно, для размещения рекламы в лифтах и (или) информационном стенде требуется соответствующие решение собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании собственников.


В соответствии с частью 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ № «О рекламе» заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с использованием общего имущества многоквартирного дома возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В частности, за установку рекламной конструкции в МКД без получения такого разрешения на ОCС помещений в МКД лицо, разместившее рекламу может быть привлечено к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 14.37 КоаП РФ, санкция нормы которой допускает возможность налагать на провинившихся юридических лиц штраф в размере от 500 тыс. до 1 миллиона рублей.

При этом стоит отметить, что в случае выявления собственниками помещений в МКД факта размещения каких-либо конструкций без согласия общего собрания собственников помещений в МКД с разместивших конструкции лиц могут быть взысканы в пользу ТСЖ, ЖСК в качестве неосновательного обогащения недополученные суммы доходов за размещение соответствующих конструкций.


Штрафы за размещение конструкций без согласования с собственниками:

1)      Самовольное размещение различных конструкций за исключением случаев, предусмотренных ч. 1 ст. 9 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", влекут наложение административного штрафа 

  • на граждан - в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей;
  • на должностных лиц - от трех тысяч до пяти тысяч рублей;
  • на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

2)      Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (в т.ч. размещение оборудования в общедомовом имуществе МКД) (ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ)  влекут наложение административного штрафа 

  • на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;
  • на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей;
  • на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 24.04.2020 N 133-ФЗ).

 

Резюме:

Предложенные для ознакомления позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции свидетельствуют, что в настоящее время существуют большие риски признания незаконным действий лиц, установивших какого-либо рода конструкции, произведших реконструкцию (перепланировку, переустройство) с использованием общего имущества МКД в отсутствии согласия собственников помещений в МКД.

Если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры) или арендатором, другие собственники жилого помещения в многоквартирном доме, а также иные заинтересованные лица, в том числе надзорные органы, могут в любое время предъявить иски о демонтаже установленных конструкций, с взысканием крупного административного штрафа или сумм неосновательного обогащения.

Во избежание возникновения предписаний на демонтаж конструкций, судебных исков и финансовых потерь настоятельно рекомендуем предварительно провести общее собрание собственников помещений в МКД с предоставлением приложений по планируемым изменениям.


Если у вас возникли вопросы или вам нужна квалифицированная помощь и консультация при проведении ОСС в МКД в 2022 году, то специалисты ЖКХ-Проф готовы ответить на них:

  •  по тел. +7 812 327-09-10 
  •  по e-mail info@gkhhelp.ru

Дата изменения: 13.02.2023 10:14:58

← Все документы


Контакты 

Адрес:199178, Россия, Санкт-Петербург, 5-я линия В.О., д. 68, к.2, лит В

Телефон: 8 (812) 327-09-10

Обратная связь

CAPTCHA