Как ТСЖ взаимодействовать с собственниками, которые не являются членами ТСЖ
Собственник ТСЖ может не являться членом ТСЖ. Как бы странно это не звучало, но это так.
В чем отличие?
Член Товарищества собственников жилья имеет право:
- на участие в управлении домом;
- Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них;
- Участвовать в обсуждении и принятии решений по благоустройству прилегающей территории, установки систем видео наблюдений, пропускного режима, устройства детских площадок, ремонта мест общего пользования;
- Принимать решения о назначении должностных окладов руководству правления;
- Принимать смету доходов и расходов, а так же штатное расписание;
- Утверждать финансовые годовые отчёты;
- Принимать участие в сдаче в аренду нежилых помещений и т.д.
Что же касается не членов ТСЖ, то они вправе:
- Присутствовать на общих собраниях членов ТСЖ, участвовать в обсуждениях без права голоса;
- Быть избранными в ревизионную комиссию;
- Знать о принимаемых общим собранием и правлением решений;
- Получать заверенные копии любых документов, касающихся его прав и обязанностей;
- Требовать разъяснения о начислении платежей;
- Обращаться в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру) в суд за защитой нарушенных прав
Если для осуществления функций управления МКД выбрано Товарищество собственников жилья, то ТСЖ несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества перед всеми собственниками недвижимости в МКД.
К нам часто обращаются собственники и руководители УО за консультацией как раз по вопросам взаимодействия управляющей организации и собственников ТСЖ, которые не являются членами ТСЖ.
Отношения с членами ТСЖ регулируются уставом организации, а вот отношения с собственниками недвижимости, не являющимися членами ТСЖ — на договоре (ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
А потом и вовсе не оплачивают квитанции на ЖКУ.
Частая ситуация: собственники «не члены» не хотят заключать договор с ТСЖ на управление.
В нашей практике были ситуации, когда собственники мотивировали отказ оплачивать услуги ЖКУ тем, что они не заключали договор с ТСЖ, а значит и оплачивать не обязаны.
Обратиться в суд и обязать собственника заключить договор? Не самая лучшая идея.
Как показывает судебная практика по подобным делам, суды отказывают со следующим обоснованием:
из статьи 155 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества № 491 не следует безусловная обязанность собственников заключить договор.
договор на содержание общего имущества не является договором управления, обязанность по заключению которого собственниками установлена в случае, предусмотренном в ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Такова позиция Верховного суда РФ от 04.06.2019 № 307-ЭС19-7009 по делу № А56-13273/2018.
Пример:
ЖСК из Санкт-Петербурга попыталось принудить собственника нежилого помещения заключить договор в судебном порядке. В итоге эта попытка дорого обошлась кооперативу . ЖСК проиграл суд, в собственник дополнительно взыскал с него судебные издержки: за работу адвоката с ЖСК требовали 120 тыс.руб, суд взыскал 100 тыс., но кооперативу от такого уменьшения не полегчало.
Определением от 13.04.2020 № 307-ЭС19-7009 кооперативу отказали в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.
Представители ЖСК пошли дальше и в своих жалобах дошли до Верховного Суда РФ, и опять безуспешно.
А вот взыскать задолженность с собственника-не члена можно.
И позиция судов по этому вопросу следующая:
«… незаключение собственниками договоров с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания».
На практике именно взыскание задолженности через суд действительно работает — плату за содержание взыскивают и без договоров (пример, дело № А40-153152/18-137-1189).
Что делать руководителям ТСЖ и ЖСК, чтобы таких ситуаций не возникало?
Предложить собственникам помещений, не являющихся членами ТСЖ, заключить договор. При этом важно зафиксировать свое предложение (и факт обращения) к собственнику. Если собственник откажется от заключения договора либо никак не отреагирует на ваше предложение, то зафиксируйте и этот факт.
Потом рекомендуем обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а сразу о взыскании задолженности. В своём заявлении важно указать тот факт, что ТСЖ/ЖСК добросовестно пытались заключить договор и приложить зафиксированные ранее доказательства.
Составить договор, который защитит интересы ТСЖ/ЖСК и его руководителя помогут специалисты
Юридическая помощь организациям сферы ЖКХ:
- По тел +7 812 327-09-10
- по эл.почте info@gkhhelp.ru
Услуги оказывает ООО «БукКипер Проф».
|
КонтактыАдрес:199178, Россия, Санкт-Петербург, ул. Конная, д. 13 Телефон: 8 (812) 327-09-10 |
Обратная связь |