Как известно, для возведения перегородок в местах общего пользования нужно получать согласие других собственников. Но собственниками этот момент часто игнорируется.

Сегодня расскажем управляющим организациям, ЖСК и ТСЖ о демонтаже перегородок, построенных без согласования с другими собственниками.

Суть проблемы

В подавляющем большинстве случаев претензии жилищных инспекций относительно перегородок направлены именно к управляющим компаниям, а не к жителям, которые огородили часть коридора или лестничной площадки. Доходит до того, что ГЖИ предписывает лицу, управляющему домом, принять меры к демонтажу перегородок. Последние же в целях исполнения предписания обращаются в суд, а тот им отказывает, мотивируя решение тем, что истец ненадлежащий, так как никто его не наделял правом на обращение в суд в интересах собственников.

Попытки ТСЖ и УК обжаловать в суд такие предписания чаще всего обречены на провал: суды пишут, что инспекция не обязывает демонтировать перегородку или обращаться в суд, а лишь предписывает принять меры к устранению нарушений использования общедомового имущества. А вот какие это будут меры – выбирает сама компания.

С учётом того, что демонтаж перегородки силами компании содержит признаки самоуправства, а для обращения в суд часто требуется решение общего собрания с наделением УК такими полномочиями, то из доступных средств остаётся только написание письменных претензий владельцу незаконных конструкций. Этот способ не работает на практике.

УО удалось доказать свою правоту

Несмотря на массив решений в пользу ГЖИ, иногда попадаются дела, где управляющим компаниям удается отстоять свою правоту. Поделимся с читателями свежей практикой по Северо-Западному округу, возможно, она пригодится в беседах с контролирующими органами (дело № А56-75945/2018).

Началось всё как обычно: проверка жилищной инспекцией, выявление нарушений в виде самовольно установленной перегородки (двери), предписание в адрес управляющей компании об устранении всех нарушений, обжалование предписания в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Суд отказался признавать требования ГЖИ незаконными. Он сослался на обязанность управляющей организации содержать общедомовое имущество надлежащим образом, а также на то, что переустройство помещений должно производиться с соблюдением установленной законом процедуры, включая согласование и приемку работ органами местного самоуправления. Уменьшение размера общедомового имущества допускается лишь с согласия всех собственников, что решается на их общем собрании.

Арбитражный суд пришел к выводу, что именно управляющая организация должна была следить за общей площадью дома, не допускать ее уменьшение, так как оно будет нарушать права собственников по пользованию их общим имуществом. Однако собственники не принимали решение о переоборудовании и перепланировке общего имущества, в адрес Межведомственной комиссии никто с требованием о согласовании переустройства и (или) перепланировки не обращался, разрешения на проведение работ не выдавалось.

Лишь через 2 месяца после получения предписания компания направила собственникам 32 уведомления с просьбой представить разрешительную документацию на произведенную перепланировку либо демонтировать перегородку. Таким образом, по мнению суда, на момент вынесения предписания оно являлось законным.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с таким выводом, оставил решение суда первой инстанции в силе.
Он также отклонил доводы компании о направлении ею уведомлений жителям, так как до выдачи предписания эти уведомления не направлялись, что говорит о непринятии до проведения проверки «исчерпывающих мер по недопущению нарушений требований жилищного законодательства и Правил содержания общего имущества».

Арбитражный суд Северо-Западного округа по жалобе управляющей организации отменил все предыдущие решения.
Он указал, что согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка при отсутствии решения о согласовании органа, осуществляющего согласование, являются самовольными, а обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленными органом, осуществляющим согласование, возложена на лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение. Следовательно, предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование, что следует также из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018 (пункт 11).

Также суд вспомнил старое письмо самой инспекции от 29.01.2009 № 01-124/09-0-1 «О порядке согласования вопроса о перепланировке жилых помещений…», где этот же орган сам писал о том, что предписание лицу, допустившему самовольное переустройство или перепланировку, должен выдавать орган, осуществляющий согласование. В Санкт-Петербурге этим занимаются администрации районов Санкт-Петербурга.

«При таких обстоятельствах выводы судов о правомерности оспариваемого предписания недостаточно обоснованы», – решил суд округа и направил дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Жилищная инспекция почувствовала, что суд первой инстанции после отмены предыдущего решения изменит свою позицию, поэтому сразу обратилась в Верховный Суд РФ с жалобой на решение суда кассационной инстанции. Однако Верховный Суд РФ поддержал мнение кассации (определение № 307-ЭС19-13837 от 23 августа 2019 г.), указав лишь, что стороны при повторном рассмотрении дела могут приводить новые доводы и представлять ранее не исследованные доказательства.
02 сентября 2019 года первой инстанцией вынесено новое решение, теперь в пользу управляющей компании.

Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга не стал утруждать себя обоснованием очередного решения, а просто скопировал то, что написал в своем постановлении суд Северо-Западного округа, завершив на этот раз тем, что управляющей компанией «предпринимались все возможные попытки устранить выявленное нарушение. В связи с изложенными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что оспариваемый пункт предписания не является законным и обоснованным, а требования заявителя подлежат удовлетворению».

Требование ГЖИ признали незаконным.

Едва ли такое решение удовлетворит орган жилищного надзора. Особенно с учётом того, что окружной суд говорил о недостаточном обосновании судами правомерности предписания, а не о том, что выводы судов полностью ошибочны. Предполагаем, что вынесенное решение ещё будет обжаловаться, поэтому, в случае интересных поворотов по нему, обязательно поделимся новостями с читателями.